Häädäminen on vuokralaisen häätö kiinteistöstä, jonka omistaja joko oikeuden määräyksellä johtuu vuokran maksamatta jättämisestä tai muusta syystä.
Itse teko kutsutaan "laukaisuksi". Kunkin maan lakien mukaan se on järjestetty eri tavalla. Yleisin on, että siihen osallistuu lukkoseppä, omistaja ja tuomioistuimen edustaja. Jos voimankäyttö olisi tarpeen, myös valtion turvallisuusjoukot liittyisivät mukaan.
Ennen oikeudenkäyntiin pääsyä, jos maksua ei suoriteta, pidämme vaatimusta suositeltavana, kun se on tarkoitus korjata tilanne hyvässä uskossa. Jos se on mahdotonta, syyt omistajan kääntymiseen oikeuteen ovat:
- Vuokralainen kieltäytyy jättämästä kiinteistöä.
- On mahdotonta kommunikoida hänen kanssaan.
- Maksamatta jättäminen (yleensä kolmannesta peräkkäisestä kuukaudesta, jolloin maksusitoumuksia ei ole täytetty ilman perusteltua syytä).
Vaikka vuokralainen voi lamauttaa omaisuuden hylkäämisen suostumalla häätötoimintaan, jos hän maksaa kaikki vuokrat kymmenen päivän kuluessa, on olemassa vaihtoehtoja ennen laukaisun saavuttamista. Joitakin niistä ovat jälleenrahoitus, armasopimus tai maksupäivä.
Vuokranantajan osalta hän voi suojautua osalta häätöstä johtuvista taloudellisista vahingoista esimerkiksi vuokravakuutuksen maksamatta jättämisen ansiosta.
Nopea häätö
Ne maat, joiden vuokrasopimuslainsäädäntö on vähemmän sujuvaa, kärsivät tältä osin tiettyjä lainsäädännön muutoksia. Espanjan tapauksessa vuonna 2009 tuli voimaan muutos kaupunkileasing-lakiin ja siviiliprosessilakiin, jonka tarkoituksena on edistää vuokrausta kiinteistökriisin aikana ja virtaviivaistaa prosesseja maksamatta jättämisen yhteydessä. Tämä toimenpide tunnettiin myös nimenomaisena häätönä. Sen lopullinen tavoite oli suojella vuokranantajan hahmoa, joka oli siihen asti paljastettu, kun otetaan huomioon Espanjan kiinteistömarkkinoiden omaleimaisuus. Tällä muutoksella on seuraavat vuokranantajan edut:
- Vuokranantajan odotusaika luotettavasta pyynnöstä vaatimuksen esittämiseen kestää kuukauteen.
- Vapaaehtoinen häätö: Vuokranantaja voi antaa anteeksi kokonaan tai osittain velan ja kustannukset vastineeksi vapaaehtoisesta häätöstä. Vähimmäisaika on 15 päivää.
- Vaatimuksen tiedoksi antamista helpotetaan ilmoittamalla haastehakemus tuomioistuimessa, jos vastaajaa ei löydy.
- Häästön täytäntöönpano ei edellytä johtajan valitusta.
- Nyt vuokranantaja voi vaatia asunnon ennen viiden vuoden vuokra-ajan saavuttamista, jos hän tarvitsee sitä itselleen, perheelleen tai avioeron tai avioliiton mitätöinnin yhteydessä ennakolta todisteita sopimuksesta.