Riskipreemio ei ole vain kansantalouteen liittyvä käsite. Tuottoa ei haeta vain joukkovelkakirjoihin sijoittamisen lisäksi myös kiinteistöihin. Siksi sijoittajat ohjaavat riskimittareita toimiessaan kiinteistömarkkinoilla. Mutta miten riskipreemio toimii kiinteistömarkkinoilla?
Kuultuaan sanat "riskipreemio", monien mielet matkustavat vuosiin 2011 ja 2012. Aikana, jolloin Euroopan talouksien heikko kehitys herätti kiinnostusta, jonka maiden oli maksettava rahoituksesta markkinoilla. Tämä herkkä taloudellinen hetki palveli niin, että suuri osa yleisöstä ymmärsi riskipreemion.
Muistetaan, että riskipreemio aiheuttaa lisäkustannuksia kaikille valtioille, jotka etsivät rahoitusta markkinoilta. Nämä lisäkustannukset määritetään kansantalouden riskien mukaan. Sanotaan, että se on korvaus riskistä, jonka sijoittaja käyttää käyttäessään resurssejaan tietyn maan joukkovelkakirjoissa. Kuitenkin, mitä parempi on maan talouden suorituskyky, sitä pienempi on maksettava riskipreemio. On huomattava, että viitteenä otetaan Saksan joukkovelkakirjalaina. Tällä tavalla meillä on pätevä asteikko eri maiden taloudellisten riskien mittaamiseksi.
Kiinteistömarkkinoiden riskipreemia menee naapuruston mukaan
No, riskipreemion käsite on saavuttanut myös kiinteistömarkkinat. Jos totesimme aiemmin, että riski vaihteli maittain, kiinteistömarkkinoilla riski riippuu naapurustosta, johon haluamme sijoittaa. Riskipreemion mittaamiseksi on oltava viite. Siksi, jos mainitsimme joukkovelkakirjamarkkinoilla Saksan referenssinä, kiinteistömaailmassa tämä paikka on Madridin Recoletoksen naapurustossa. Recoletosia pidetään alueena, jolle on ominaista takuu ja luotettavuus, mutta hyödyt, jotka voidaan saada kiinteistön hankinnassa ja vuokrauksessa, ovat vähemmän.
Muuttujat, joista riskipreemia riippuu kiinteistömarkkinoilla
Naapurustojen ja valtioiden välillä on selkeä rinnakkaisuus. Molemmissa riskien todennäköisyydet vaihtelevat toisistaan. Sijoittaessaan tietyn maan joukkovelkakirjoihin sijoittaja kiinnittää erityistä huomiota velkaantumisasteeseen, konkurssin mahdollisuuteen, kasvunäkymiin tai julkiseen alijäämään. Kiinteistömarkkinoilla käytetään muita kriteerejä, kuten: mahdollisuus vuokrata kiinteistö vuokralle, laiton laiton käyttö, muutokset lainsäädännössä tai kiinteistön läpi tietyn ajanjakson aikana kulkevien vuokralaisten määrä.
Jatkamalla esimerkkiä Recoletos-naapurustosta, näemme, että tätä naapurustoa pidetään turvallisena, kiinteistön kiinteistönä. Kaikki tämä tarkoittaa, että saadaan suurella varmuudella tuotot, jotka vaihtelevat välillä 3,3% - 3,4%. Ja mikä parasta, pienellä riskillä. Siksi Recoletos-naapuruston matala riskitaso palkitaan yhtä matalalla kiinteistöriskipreemialla.
Jos kiinteistösijoittaja hakee voittoa kiinteistöriskipreemion kustannuksella, hänen tulisi keskittää huomionsa muihin lähiöihin. Tämä kiinnostusero pahenee entisestään esimerkiksi naapurustoissa, kuten Entrevías, San Diego, San Andrés tai San Cristóbal. Täällä riski on erittäin korkea, joten paljon korkeampi kiinteistöriskipreemia on täytettävä.
Aikaisemman analyysin merkitys
Toisin kuin joukkolainamarkkinoilla, joissa on mahdollista hajauttaa sijoitusta riskien pienentämiseksi, kiinteistömarkkinoilla kaikki riippuu ostettavan kiinteistön hinnasta. Tämän seurauksena pienimmillä sijoittajilla ei ole mahdollisuutta sijoittaa turvallisimpiin käytettävissä oleviin alueisiin, koska ne ovat kalleimpia. Samaan aikaan tehokkaimmat sijoittajat valitsevat pienemmän riskin kaupunginosat. Selitys miksi iso sijoittaja ei lyö vetoa korkeimman kannattavuuden tarjoavista alueista, on yksinkertainen, koska he eivät halua ottaa suuria riskejä.
Kannattavuuden ja riskin välinen tasapaino
Kuten missä tahansa sijoituksessa, kiinteistömarkkinoilla tarvitaan kahden muuttujan ennakkoanalyysi: kannattavuus ja riski. Tiedetään, että mitä korkeampi kannattavuus finanssimaailmassa, sitä suurempi riski.
Tämän tyyppisessä kiinteistösijoituksessa on välttämätöntä arvioida sellaisia näkökohtia kuin hintavaihtelut, kilpailukyvyn aste, ennusteet ja ns. Vuokraprosentti. Muista, että vuokrataso on kuukausitulojen määrä, jota käytetään vuokran maksamiseen.
Lopuksi sinun on kiinnitettävä erityistä huomiota muihin kiinteistön omistamiseen liittyviin kustannuksiin. Tässä mielessä on välttämätöntä arvioida verojen, yhteisökustannusten, vakuutusmaksujen, mahdollisten vuotojen ja menettelyjen kustannukset.
Ei ole epäilystäkään siitä, että riskipreemion toiminnassa on suurta samankaltaisuutta sekä joukkolainamarkkinoilla että kiinteistömarkkinoilla. Ja se on, että riski maksetaan.