Ginnie Mae on Yhdysvaltain hallituksen tukema liittovaltion valtion virasto, joka toimii asuntolainamarkkinoilla. Sen tehtävänä on tehdä asunnoista kohtuuhintaisia ja saatavilla miljoonille kotitalouksille, jotka kuuluvat maan kaikkein heikoimmassa asemassa oleviin luokkiin ja joilla on vähemmän resursseja. Samalla se tarjoaa likviditeettiä asuntolainamarkkinoille.
Se saavuttaa tämän tavoitteen tukemalla asuntolainoja (MBS), joiden perustana ovat asuntolainat, jotka takaavat pääasiassa kaksi liittovaltion hallituksen virastoa, jotka täyttävät tietyt vaatimukset ja laskevat liikkeeseen joukon erityisiä luotonantajia. Nämä ovat liittovaltion asuntohallinto (FHA) ja veteraaniasiain osasto (VA).
Lainanantajat laskevat sitten liikkeeseen MBS: n, jonka taustalla ovat nämä asuntolainat, ja Ginnie Mae tukee joukkovelkakirjojen korkojen ja pääoman maksamista ajoissa sijoittajille. Näitä MBS: itä pidetään yhtenä turvallisimmista investoinneista suhdanteesta riippumatta.
Vaikka hänet tunnetaan nimellä Ginnie Mae, hänen koko nimensä on Government National Mortgage Association (GNMA).
Kuinka Ginnie Mae toimii?
Ginnie Mae toimii yhdessä yksityisen sektorin kanssa vastatakseen epäsuotuisassa asemassa olevien Yhdysvaltojen väestöryhmien tarpeisiin ja toimii vakuudena MBS-joukkovelkakirjoille, joiden taustalla nämä kiinnitykset ovat.
Tämä antaa näiden luottojen luotonantajille mahdollisuuden saada parempia hintoja, koska sen ansiosta näitä lainoja pidetään riskittöminä varoina.
GNMA ei synny, osta tai myy asuntolainoja eikä anna MBS: ää. Pikemminkin se takaa MBS: stä johdettujen virtausten maksamisen. Jos lainanantajat eivät maksa, Ginnie Mae siirtää tappiosta saadun rahan arvopaperistamisyhteisölle, jotta se voi täyttää maksuvelvoitteensa MBS-joukkovelkakirjojen sijoittajille.
Näillä markkinoilla luotonantajat ja sijoittajat myyvät ja ostavat näitä lainoja saadakseen kannattavuutta. Näiden markkinoiden ansiosta lainanantajat voivat ansaita likviditeetin ja tulojen ylijäämän uusien lainojen tai uusien toimintojen rahoittamiseksi. Pidetään mielessä, että lainat, joita rahoituslaitos ylläpitää tasapainossa, vievät vuosia pääoman takaisinmaksuun ja palauttamiseen. Siksi näille yhteisöille on edullisempaa myydä nämä lainapaketit sijoittajille, jotka ovat kiinnostuneita ostamaan niitä.
Hyväksytty on kanavointi, jonka avulla varat voivat siirtyä paikasta toiseen välittäjän kautta, joka ottaa palkkion.
Arvopaperistamisprosessi
Tällöin yksityiset yhteisöt suorittavat arvopaperistamisen, joka yhdistää hyväksytyt ostetut asuntolainat (niiden on täytettävä alla olevat kriteerit) omaisuuseriin ja laskevat liikkeeseen MBS-joukkolainoja. Nämä yksiköt saattavat sitten joukkovelkakirjat sijoittajille markkinoille.
Siksi Ginnie Mae on neljännellä tasolla absorboimalla tappioita, jos niitä tapahtuu. Kuten totesimme alussa, edessä on asuntolainan, valtion vakuutuksen ja liikkeeseenlaskijan resurssit.
MBS-lainaa ja liikkeeseenlaskijaa koskevat vaatimukset
Lainojen on täytettävä kelpoisuuskriteerit, jotka liittyvät:
- Minimi alkutiedot.
- Rajoitettu LTV-suhde (laina / oma pääoma).
- Enimmäiskoko.
- Vaadittu vähimmäisdokumentaatio.
- Lainanottajan ostama vakuutus.
Liikkeeseenlaskijoiden on puolestaan osoitettava noudattavansa kelpoisuuskriteerejä, jotka liittyvät MBS-liikkeeseen laskettaviin lainoihin. Esimerkiksi potentiaalisen liikkeeseenlaskijan on todistettava olevansa FHA: n hyväksymä asuntolainaaja ja ollut sellainen ainakin viimeisten kolmen vuoden ajan. Lisäksi muita näkökohtia, kuten seuraavat kaksi:
- Taloudelliset näkökohdat: tilinpäätös, pääoma- ja likviditeettivaatimukset, omaisuusvaatimukset jne.
- Laadunvalvonta: kiinnelainojen myöntämiseen, merkitsemiseen ja hoitamiseen.
Ginnie Mae rakentaa
MBS: llä on läpikulkupoisto. Tämä tarkoittaa, että sijoittajat saavat vastaavaa korkoa, kun lainanottajat maksavat asuntolainat, pääoman ja korot. Todellisuudessa tapahtuu, että kaikki asuntolainojen poistot kerätään rahaston suorittamaan kertyneet kuukausittain sijoittajalle. Tästä summasta on vähennettävä takaus- ja huoltopalkkiot. Toisin sanoen, rahaston maksamat palkkiot ovat pienemmät kuin pooli- kiinnitysten korot.
Kupongin osalta se on painotettu keskimääräinen kuponki, joka lasketaan poolissa olevien lainojen korkojen painotettuna keskiarvona. Tässä yhteydessä on kuitenkin otettava huomioon, että sijoittajat saavat korkoa pienenevästä pääomamäärästä ajan myötä, mikä johtuu asuntolainojen poistoista.
Poolin painotetun keskimääräisen maturiteetin osalta tämä on ryhmän kaikkien asuntolainojen maturiteettien keskiarvo painotettuna kunkin ryhmään kuuluvan asuntolainan jäljellä olevalla pääomalla.
Liittyvät riskit
Sijoittajien tulisi olla tietoisia sijoittamiseen liittyvistä riskeistä:
- Korkoriski: Kun korot laskevat, ennakkomaksujen määrä kiihtyy, kun lainanottajat ryntäävät jälleenrahoittamaan, ja seurauksena lainanantajat menettävät kiinnostuksensa, kun erääntynyt pääoma laskee.
- Ennakkomaksuriski: Se tapahtuu, kun velalliset poistavat asuntolainansa osittain tai kokonaan etukäteen, ts. Sovitun lyhennysaikataulun ulkopuolella. Tällöin asuntolainavelallinen lakkaa maksamasta korkoa tältä määrältä, minkä vuoksi MBS-sijoittaja saa vähemmän korkoa. Ennakkomaksettu määrä pidetään rahastossa vastaavaan päivämäärään saakka, ja sitten joukkovelkakirjan haltijat ovat "läpäiseviä".